案撰写人为本博主孙旭权律师，涉及的案例均依据已生效的法院判决书、调解书，不会侵犯当事人的隐私，请读者请勿对号入座。
2010年12月28日，杭州某中介公司起诉买家要求支付委托购房代理费以及违约金，浙江易盟律师事务所孙旭权律师接受本案被告的委托。本案由法院于同日立案受理后，依法由法官独任审判，于2011年3月7日对该案进行了审理，本人作为被告的委托代理人以及原告的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
本案案情情况（简略）：
原告起诉称：2010年5月，被告与原告签订<房屋求购委托协议>,约定，原告为被告提供房屋购买居间服务，被告按照约定的标准支付代理费；若被告一方与原告介绍的卖方在看房后的六个月内未通过原告完成该房屋买卖交易的，视为被告违约，应向原告支付全额代理费并承担违约金。2010年6月，被告未通过原告，私自与前述房产的产权人签订《杭州市房屋买卖合同》并过户。原告认为：被告已经违反了双方签订的协议，请求法院判令：1、支付委托看房代理费8000元，并承担违约金8000元，共计16000元；2、本案诉讼费由被告承担。
    作为被告委托代理人，我认为，原告因自身原因没有促成被告与房东的房屋买卖，被告不需要支付中介服务费与违约金。
第一，              根据《合同法》等相关法律规定，居间人促成合同成立的，委
托人应当按照约定支付报酬。根据《杭州市房屋经纪服务收费管理办法》规定，房屋经纪服务收费是指房屋经纪服务机构接受委托，采取居间、代理的方式，为委托人提供信息，签订交易合同，并促成成交而收取的费用。房屋买卖经纪须办理完产权过户、价款交割等手续后，房屋经纪服务机构方可收取服务费。经纪未成功的，房屋经纪服务机构不得向委托人收取房屋经纪服务费，但可以要求委托人支付从事房屋经纪活动支出的必要费用，并应事先在委托合同中予以明确，委托合同未予明确的，房屋经纪服务机构不得向委托人收取费用。
显然，居间人取得报酬必须具备两个要件；1，所介绍的合同，必须成立；2，合同的成立，与居间人的介绍有因果关系。只有两者同时具备，委托人才负有支付报酬的义务。
本案中，2010年5月，原告员工告知被告要以做“私单”的形式操作，要求被告私下支付6000元后，再另行支付3000元作为办证等费用，而无需再支付给原告中介费。原告员工建议被告应当携带两万元作为定金与卖家协商表示诚意，故陪同被告去银行取款2万元（有银行取款凭证）后，原告员工与原卖家进行协商，卖家出价70万，而被告可以接受的价格是65万，原告只谈到68万，后原告员工因做不成“私单”，考虑到年底有业务考核量，故要求被告补签看房确认书。因此，原告没有促成双方进行房屋买卖交易的意向，更没有促成谈妥房屋交易时间、条件、价格及付款方式等，更不用说促成签订房屋买卖交易合同（包括办妥房屋过户手续）。根据《房屋求购委托协议》约定，若乙方即原告未能为甲方购买到房屋的，不向甲方即被告收取任何费用。甲乙双方看房所产生交通等相关费用由双方各自承担。故，原告没有促成双方成立合同，属于居间未成功，被告无需支付委托购房代理费，也无需支付原告从事房屋居间活动支出的必要费用。
第二、被告不存在违约行为，无需承担违约责任。虽然经被告看房，但原告没有与卖家谈妥房屋交易的时间、价格等条件，最主要的是在价格上没有达成一致，（卖家出价70万，而被告可以接受的价格是65万，原告只谈到68万），是居间不成功，是原告自身的原因没能使双方达成交易。原告仅凭《看房确认书》来主张代理费与违约金，明显是证据不足。
第三，卖家早前就已在多家房产中介公司进行挂牌出售该套房源，其中案外第三人其他中介公司一直与被告就该套房屋买卖事项进行联系，后该中介顺利与卖家谈妥房屋交易价格653000元，明显低于原告与卖家谈妥的价格，故而系该中介促成了双方交易。
第四，被告经原告的介绍看了房屋，并不意味着一定要与卖家完成交易，在由于原告的自身原因下没有促成双方达成交易的情况下，被告无需支付委托购房代理费与违约金。根据《房屋求购委托协议》第4条第一款内容显示：甲方或者其代理人、亲属与乙方介绍的卖方在看房后的六个月内未通过乙方完成该房屋买卖交易的，视为甲方违约，应向乙方支付全额代理费并承担该代理费一倍的违约金。以上条款明显属于格式条款，乙方免除了其责任、加重了甲方责任、排除了甲方主要权利的，也没有采取合理的方式提请甲方注意，故而该条款无效。
如果按照原告的意思，假如说被告看了10套房子，就应该买下这10套房子，否则就应该支付全部委托购房代理费与违约金，这显然是不合法不合理，更无公平性可言的。
后经法院审理，判决如下：
1、  被告支付违约金3000元；
2、 驳回原告的其他全部诉讼请求。